天津家畜养殖场评估养殖场拆迁评估,养鸡场拆迁评估

那么，养殖户因拆迁都会产生哪些损失？如何提供科学依据？我们一般会结合委托方实际养殖情况加以分析并会用到以下几种方法：
1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是有同类房屋的交易实例可供比照。
2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值
3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
5、基准地价修正法是在确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

从法律角度应当注意的问题：
　1、评估机构应当由被拆迁人。这一点往往是容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同赔偿方私自选点的机构评估结果多的相差一倍还多
　2、停产停业损失补偿。海润京丰资产评估事务所在实际办案过程中发现，很多赔偿方是没有对停产停业损失进行赔偿的，这一项在整个养殖业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的养殖业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是常见的问题之一。
4、什么时候评估。有些地方赔偿方在拆迁过程中，总是想先跟养殖业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
养殖企业拆迁补偿包含以下四个方面：
（一）是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的房屋建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；
（二）二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；
（三）是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
（四）是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
养殖企业拆迁停工损失评估：
一、停工损失客观存在，在实务操作中应当给与适当补偿，停工损失的价值可以
给予合理的评估计量。停工损失的评估结果应作为停工损失补偿双方补偿费用谈判
的参考依据。
二、停工损失的含义
1、明确停工损失的概念。
停工损失是指为公共利益进行项目建设需拆迁养殖企业而导致养殖场停产所支付
的各种费用及应当获取的正常收益。
2、停工损失构成要素包括：人员薪酬、各种合同违约金、养殖场正常收益等。
三、停工损失价值认定的特殊考虑。
1、人工薪酬方面：对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。
2、各种合同违约金：含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失应在进行解除合同协商的基础上以审查合同条款的具体内容进行考虑。
3、对停产过程中支付的其他款项，如贷款利息等据实计算。
4、正常收益是指税后净收益，按同行业平均收益和拆迁企业前3年正常收益水平孰低原则考虑。
四、停工期间的确定停工期间是指企业接到拆迁通知后，自停产之日到养殖场重建恢复正常经营之日止。实务操作中按企业规模、国家规定的行业合理建设期确定。
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评估时，涉及养殖业的人、财、物，产、供、销，影响到养殖业的方方面面。第三方(评估机构)出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以拆迁方的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价.