养殖场搬迁、关闭不是选项。对于现有畜禽养殖场所,采取“一刀切”式的关闭或搬迁的做法是错误的。能够采取组织建设废弃物综合利用和无害化处理措施,或对已有环保设施进行改造升级进而达到环保监测要求的,完全可以继续生产经营下去。实践中一些地方过度解读中央政策措施,工作作风简单粗暴,甚至对遭遇关闭的养殖户不予补偿或仅给予形式意义上的补偿就直接实施措施,这都是明显错误的。
在拆迁时,往往会有许多老百姓的平静生活被打破。拆迁尤其是养殖场拆迁,将意味着一个养殖场的生死存亡和许多员工的生计问题,那么如何才能得到赔偿方合理赔偿?遇到拆迁步应该怎么办?
经营损失不但关系着当事人的养殖场,而且还联系着当地赔偿方,因此,应当予以相当的重视。当考察养殖场搬迁对养殖场受益情况产生损失时,应从三个阶段出发,即:搬迁准备阶段,搬迁阶段和搬迁后养殖场恢复阶段。
养殖场拆迁哪些方面可以得到补偿?
对养殖场的建筑物、附属设施等的补偿
我们所讲的建筑物,一般是指养殖场的禽畜圈舍、饲养人员的宿舍、养殖场的办公用房等等。附属设施则是指化粪池、遮凉棚、水井等等。
建筑物的补偿标准是根据评估来确定的,一般禽畜圈舍及附属设施根据建造并结合成新来评估。人住的房屋如职工宿舍、办公用房等,因为具有住房属性,则要结合周边的房屋价格进行评估。
停产停业的损失的补偿应该根据养殖场的经营收入、利润、停产停业的时间长短等因素来进行评估,如果是停产,则应当考虑到养殖场转型和职工再就业的周期来核定停产停业损失的补偿。
从法律角度应当注意的问题:
1、评估机构应当由被拆迁人。这一点往往是容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同赔偿方私自选点的机构评估结果多的相差一倍还多
2、停产停业损失补偿。海润京丰资产评估事务所在实际办案过程中发现,很多赔偿方是没有对停产停业损失进行赔偿的,这一项在整个养殖业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的养殖业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是常见的问题之一。
4、什么时候评估。有些地方赔偿方在拆迁过程中,总是想先跟养殖业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。
在养殖场经济受损都涉及到哪些资产呢?
养殖业搬迁,涉及到养殖业的人、财、物、产、供、销,影响到养殖业的方方面面,因此,对于一个养殖业进行因搬迁而导致的养殖业经营损失往往是非常复杂的。
征地拆迁将给养殖业、养殖户、种植物造成不同程度的影响,一方面涉及诸如房屋建筑物等实物资产的损失,另一方面将给养殖业带来大量的拆迁和重建费用,更重要的是造成重大的养殖业经营损失,养殖业工厂停产停业、养鸡场拆迁、养猪场拆迁、奶牛场拆迁、鱼塘拆迁等各种生产养殖基地的拆迁都会带来很大的损失和费用,这些都应考虑进来。
从客观事实角度讲需要注意的问题:
养殖场关停或征地拆迁,涉及养殖场的人、财、物,产、供、销,影响到养殖企业的方方面面,因此,对于养殖场这一损失的评估也比较复杂。一般来说禁养关停或征地拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,对此进行一些分析:
在搬迁阶段,养殖场完全停工停产。业务收入为零,但养殖场的另一些开支仍需要支付。拆迁后生产恢复阶段,在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;经营管理逐步得到恢复;生产效率达到拆迁前的水平。
追究其原因,导致养殖场经营损失的原因是很多方面的,但是经营损失评估常见的是养殖场搬迁损失评估。
它主要是由以下三个方面组成的:
1.不动产损失评估(指不能随迁的财产的补偿价值评估);
2.停产损失评估(指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估);
3.搬迁费评估(指随迁财产搬迁的全部合理费用)。